 |
| (Foto: compasvastgoed.be) |
U kon er de laatste tijd uw klok op gelijk zetten: elk kwartaal verscheen wel een alarmerende studie van een internationale instantie over de situatie van de Belgische vastgoedmarkt. Begin deze week was het weer prijs: volgens het Prijzenobservatorium zijn de huizen op de Belgische markt liefst 9% overgewaardeerd. Vastgoedexpert Sven Damen (KU Leuven) duidt de woonbonus als boosdoener aan. "Die maatregel miste compleet zijn doel."
U kon er de laatste tijd uw klok op gelijk zetten:
elk kwartaal verscheen wel een alarmerende studie van een internationale
instantie over de situatie van de Belgische vastgoedmarkt. Van het
Internationaal Monetair Fonds, over de OESO (de club van rijke industrielanden)
tot zelfs het Britse weekblad The Economist: allemaal waarschuwden ze voor een
Belgische vastgoedzeepbel.
Nu sluit ook het nationale Prijzenobservatorium
zich aan bij die rij. Begin deze week meldde de overheidsinstelling dat de
huizen op de Belgische markt liefst 9% overgewaardeerd zouden zijn. Een schril
contrast met buurlanden Nederland en Frankrijk, waar de huizen zo'n 15% onder
hun waarde onder de hamer passeren.
Een gevaarlijke situatie, want vastgoedprijzen
zijn als vliegtuigen in hun impact voor de economie: te snel stijgen is
zorgwekkend, te snel dalen is rampzalig. Voor de oorzaak van die overwaardering
wijst vastgoedexpert Sven Damen (KU Leuven) naar de woonbonus, het systeem van
hypotheekrenteaftrek dat in 2005 werd ingevoerd. "Dat moest woningen
betaalbaarder maken, maar miste compleet zijn doel."
Sinds 2005 zijn de Belgische woningen liefst 52%
duurder geworden. Hoe komt het dat onze huizen boven hun waarde geprijsd staan?
SVEN DAMEN: "Zo'n overwaardering ontstaat wanneer de vraag naar huizen te snel stijgt - omdat
mensen verwachten dat de huizenprijs zal blijven stijgen, en dat ze hun huis in
de toekomst voor een meerwaarde zouden kunnen verkopen. Ons land liet lange
tijd zelfs de grootste prijsstijgingen van alle OESO-landen optekenen. Samen
met de dalende rentevoet (waardoor
lenen goedkoper wordt, red.) was de woonbonus een belangrijke oorzaak
van die prijsstijging.
Maar gelukkig betekent dat ook dat de overwaardering niet onomkeerbaar is. Dat onze huizen
momenteel 9% te duur zijn, is zelfs volledig toe te schrijven aan de
woonbonus."
Dan is het een goeie zaak dat de nieuwe Vlaamse
Regering daar binnenkort komaf mee maakt?
DAMEN: "Dat niet. Een studie van de KU Leuven raadde onlangs nog aan om
die woonbonus wel af te bouwen, maar dan op zeer lange termijn. Dan spreken we
al snel over een periode van 25 jaar. Maar nu kiest de regering-Bourgeois voor
een schokeffect, door vanaf 2015 meteen een serieuze hap uit het budget van de
woonbonus te nemen. Een drastische ingreep, waardoor gezinnen tot 7% minder
zouden kunnen lenen bij de
banken. Dat kan leiden
tot spanningen op de woningmarkt, waardoor de prijzen van woningen zouden
kunnen beginnen dalen."
Dus de invoering van de woonbonus zorgde niet
alleen voor een prijsexplosie, de afschaffing ervan kan ook voor een
prijsinstorting zorgen?
DAMEN: "Inderdaad. Je zou kunnen zeggen dat de regering zich op die
manier twee keer in de eigen voet schiet."
Heeft de overheid dan te lang geaarzeld met de
hervorming van de woonbonus?
DAMEN: "Het was natuurlijk niet gemakkelijk om die te hervormen in het
midden van de crisis, omdat er dan nog bijkomende schokken zoals toegenomen werkloosheid
te verwerken waren. Maar de Vlaamse overheid maakt bij de hervorming van de
woonbonus beter geen nieuwe fouten, en kiest dus beter voor een aanpak op de
lange termijn. Want met de woningmarkt moet je erg voorzichtig
omspringen."
Wat staat er ons eigenlijk te wachten als de
prijzen plots fors zakken?
DAMEN: "Dat hebben we in België nog niet meegemaakt, maar in Nederland
en de Verenigde Staten zorgde dat voor een diepe crisis. Niet alleen voor de
bouwsector, maar ook voor mensen die een woning hebben. Die zien de waarde van
hun eigendom dan enorm kelderen. Daardoor wordt het ook moeilijker om hun
lening af te lossen, en eindigen ze met een diepere schuldenput dan hun woning
eigenlijk nog waard is."
Dat risico bestaat nu al: in 2013 werd 20% van de nieuwe
woningkredieten toegekend aan mensen die meer dan de helft van hun loon aan de
afbetaling van hun lening moeten spenderen. Blijven de banken zo niet met vuur
spelen?
DAMEN: "20% is inderdaad vrij veel, en dat is niet gezond. Daarom is
het goed dat sinds midden 2012 de Nationale Bank de kredietverstrekkers oproept
om strenger toe te zien op leningen. En dat doen ze ook, want de bijvoorbeeld
de leningen op dertig jaar zijn bijna volledig uit het systeem verdwenen. En
dat maakt de woningmarkt toch al een stukje veiliger."
